¿Puedo aumentar la renta al inquilino?

Usted es propietario de un piso alquilado, y la comunidad de propietarios de la finca ha acordado sustituir el sistema de calefacción central por un sistema de calefacción individual. ¿Puede aumentar la renta al inquilino por esta causa?
Calefacción. Se trata de una finca antigua en la que aún existe un sistema de calefacción central. Pero ahora la comunidad ha decidido pasar a un sistema individual.

• ¿Puede repercutir este coste al inquilino?
• ¿Cómo debería hacerlo?

Obras de mejora
Inquilino. La sustitución del sistema de calefacción es una obra de mejora, por lo que el inquilino debe soportarla (pues su ejecución no puede demorarse hasta el final del contrato, al haber sido aprobada por la comunidad).

• Por otro lado, el inquilino tiene derecho a que no se le prive del servicio de calefacción (sea central o individual). Se trata de un servicio esencial del que disponía la vivienda cuando se arrendó; y si usted deja de proporcionarlo, el inquilino podría resolver el contrato y reclamarle una indemnización.

Aumento. Pues bien: si el contrato es anterior al 1 de enero de 1995, cabe entender que esta mejora no le permitirá aumentar la renta del inquilino.

• Sí podrá hacerlo si el contrato se firmó a partir de dicha fecha (salvo que se hubiese pactado lo contrario, lo cual no es habitual). No obstante, tenga en cuenta:
• Si el contrato es posterior al 6 de junio de 2013, sólo podrá aumentar la renta si la obra se realiza una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato.
• Si el contrato se firmó antes de esa fecha, podrá aumentar la renta si ya han pasado los cinco primeros años de alquiler.

Local. Si en lugar de una vivienda tuviese alquilado un local, también podría aumentar la renta al inquilino (en este caso, aunque no hubiesen transcurrido los tres primeros años del contrato).

¿Cuánto puede aumentar?
Cálculo. Para calcular el aumento anual de renta, tome el capital invertido (menos subvenciones) y aplíquele el interés legal más tres puntos.

• De este modo, si el coste de la obra es de 3.000 euros, aplique el 6% (3% de interés legal más tres puntos): el aumento anual de renta (a repartir entre 12 mensualidades) será de 180 euros (en ningún caso el aumento puede ser superior al 20% de la renta que esté pagando el inquilino).

Notificación. En todo caso, debe enviar al inquilino dos notificaciones:

• Tres meses antes de las obras (como mínimo) debe notificarle su realización, comienzo, duración y coste previsible.
• Y una vez finalice la obra, debe notificarle el aumento de renta con un mes de antelación a su aplicación.
• Indique el importe del aumento, los cálculos efectuados y la documentación que lo justifique (el acta de la junta que acordó la obra y la derrama satisfecha).

Derechos del inquilino
Vivienda. Cuando se realizan obras de mejora, el inquilino también tiene algunos derechos:

• Desistir. Si las obras afectan a la vivienda (por ejemplo, porque impiden residir en el piso mientras se realizan), puede desistir del alquiler (tiene un mes de plazo para hacerlo desde la primera de las notificaciones indicadas).
• Reducción. Si opta por soportar las obras, tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda o local de la que se vea privado durante las obras.
• En cualquier caso, las obras de instalación de calefacción no suelen afectar a la habitabilidad de la finca.

Si el contrato es posterior al 1 de enero de 1995 y han transcurrido los tres primeros años de alquiler, puede aumentar la renta al inquilino. Para calcular el aumento anual, tome el capital invertido y aplíquele el interés legal más tres puntos.

Fuente: Apuntes & Consejos